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不動産投資物件を始めたい

不動産投資について:賃料利回りの危険性

利回り

投資不動産の収益性を判断する代表的な指標に表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りとは 賃料収入を不動産の購入資金で割ったもので、簡易でわかりやすく他の不動産との比較を行う際によく使われています。例えば年間賃料収入見込みが150万円の投資用マンションを3,000万円で購入するのであれば表面利回りは 150万円÷3,000万円×100=5%となります。
実質利回りとは 表面利回りに実際にかかる経費・税金などを含めて計算した
より現実的な利回りです。

実質賃料収入=賃料-(管理費+固定資産税・都市計画税+火災保険料等)
実質購入資金=購入資金+印紙税+登録免許税+不動産取得税+司法書士手数料等
実質利回り=実質賃料収入÷実質購入資金×100 となります。

投資判断をする際には利回りを単純に比較するだけではなく、投資しようとする不動産の立地条件、周辺環境、管理状況等を総合的に判断していかなければなりません。利回りの高さに魅かれて中古のマンションを購入したところ購入後の外装・内装の修繕費が当初の予想以上にかかってしまい、思いのほか利回りが低くなってしまう事例もよく見受けられます。

例えば、地方では「表面利回り」が20%と謳っている物件でも、地方につき空室率が高く、「実質利回り」が半分にも満たないケースの物件もあります。
逆に都心部では「表面利回り」が小さくても、賃貸のマーケット性が高い事や物件自体の資産価値が高いといったケースもあり、物件の資産性は非常に重要なポイントです。物件価格に対する賃料利回りが高かったとしても、長期空室をもたらすような資産性が乏しい物件では、仮に将来売却する際にも安く売却せざるを得ない状況に陥ってしまい、結果的に投資に対するトータル収益は落ちてしまいます。将来的に補うことができるような物件へのマンション投資をお奨めします。

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